標題: 日本2013年購房VS租房 哪個更划算？ [打印本頁]

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作者: 家天下    時間: 2013年04月12 10:22     標題: 日本2013年購房VS租房 哪個更划算？

 

日本政府在2013年的稅制改革大綱，已經正式發表，由於消費稅增稅，所以住宅稅制的改革內容也將明確。隨之而來的，就是購房與租房雙方的市場氛圍，也會在稅制改革前後有著巨大的變化。

現行稅制下購房與租房的負擔不相上下
2014年4月1日，消費稅將進行第一輪的增稅。屆時增稅對購房一族來說是非常大的影響。因此，改革大綱中在消費稅增稅的同時也擴充了住宅貸款扣除的內容，以減輕購房時的負擔，目的是為緩和消費稅增稅時造成的需求提升。
根據大綱，2014年4月1日入住的住宅，其貸款餘額上限倍增至4,000萬日圓，100年間最大可扣除400萬日元。同時，住民稅的扣除額度上限從現行的每年9萬7,500日圓上升到每年13萬6,500日元，而這兩項措施併行後，仍無法扣除的部分，將採用給付措施。給付措施的具體內容將在今年夏天進行討論，預測現金給付的可能性較高。

那麼進入正題，『購房』和『租房』哪個好呢!?
首先是購房的情況，3.000萬日圓的貸款利率是2.0%，35年還清（用年金支付），每月還款額大約在10萬日圓（9萬9379萬日元）。因此購買3,500萬日圓的新建公寓，首付500萬日圓及購入費用105萬日圓（購入價格的3%）後，住宅貸款10年間（1,200萬日元）償還，則10年間的總支付費用即變成了1,805萬日圓。同時加算10年間的固定資產稅等稅金及管理費、修繕儲備金…等約300萬日元，10年間支付總額合計為2,150萬日圓。

10年後將這一處公寓賣出。賣價比購買時低一成左右，以3,150萬日圓的價格出售，此時貸款餘額2,345萬日圓，銷售所得扣除126萬日圓（銷售價格的4%），還清貸款後還有679萬日元入手。再加上住宅貸款扣除最大扣出額200萬元，10年間將能夠獲利879萬日元。而將這一部分獲利從支付總額中扣除的話，購房10年間每年負擔的額度為1,226萬日元。

反觀以租房的情況來說，以月租10萬日圓計算，10年間的租金總計為1,200萬日圓。再加上入住時的仲介手續費及禮金按照2個月份的租金計算（20萬日圓），每兩年更新契約總共四次（40萬日圓），10年間總共負擔的金額為1,260萬日元。單從試算上來看，購房和租房的負擔額不相上下。
消費稅增稅後購房的負擔反而減輕！？

在2014年消費稅增稅之後的情況又是怎樣呢？用同樣的條件來計算一下吧。首先是購房，3,500萬日圓的房產，如果其中建築物價格按照2,000萬日圓（不含稅）來計算的話，8%的消費稅就有60萬日圓，因此房產總價有3,560萬日圓。.首付500萬日圓，購入費用107萬日圓（價格的3%），住宅貸款償還額為10年間1,216萬日圓（月額約10萬1,300日圓）。再加算稅金、管理費、修繕儲備金等雜費300萬日圓，總計支付額為2,123萬日圓。

10年後賣掉房產的話，售價按減少一成計算為3,204萬日圓，此時貸款餘額2,392萬日圓，售價所得再扣除128萬日圓（售價4%），總共獲利684萬日圓。同時加算住宅貸款扣除額，此時扣除額上限提升到400萬日圓，而3,060萬日圓貸款最大的扣除額為10年270萬日圓，這樣10年間總獲利954萬日圓。將這一金額從10年間的負擔中扣除的話，10年間的負擔額將會變成1,169萬日圓，比消費稅增稅前還要少57萬日圓。

另一方面，租房由於不需要繳納消費稅，10年間的負擔也幾乎沒有變化（仲介費的課稅由於金額較少因而省略）。從結果來看，10年間的負擔額購入為1,169萬日圓，租賃為1,260萬日圓，相差了91萬日圓。購房的負擔比租房輕了將近100萬日圓。

當然，購房的情況中，10年後房子的售價水準將會大幅影響負擔的金額，因此這裡的計算僅僅是一個預想值。只是可以確定的是，消費稅增稅對購房時的負擔水準的影響是非常大的。

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