標題: 投資學生公寓：英國樓市安全的避風港
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作者: 家天下
時間: 2014年04月11 17:35
標題: 投資學生公寓：英國樓市安全的避風港
海外買家大舉搶購倫敦 房價暴漲空置房增多
英國樓市正被海外買家當做投資的工具，倫敦房價的高漲，緊緊伴隨著海外買家的身影。數據顯示，在整個英國，40%房產由境外人士購買，其中包括來自中東、俄羅斯和亞洲的買家。而2012年仲量聯行監測到的倫敦核心區新屋銷售量約1萬套，其中高達80%都是外籍買家。
英國智庫Civitas在2月發表的《尋覓棲身之所》（FindingShelter）的報告裏說，2013年海外富豪投資了70億英鎊於倫敦高檔地段，是
同期英國公民投資額的5倍。海外富豪買下的高檔物業中，有2/3純作投資用途，並非為了自住同時，海外富豪對低檔物業同樣垂涎三尺，過去兩年倫敦中部只有
27%成交為英國人，餘下都落入海外買家之手。
海外買家大舉搶
灘英國樓市，倫敦地區房價更是一路暴漲。據英國國家統計局數據顯示，英國房價同比增速已從去年12月的5.5%上升到今年1月份的6.8%，創四年來最
高，其中倫敦地區房價同比上漲13.2%，倫敦之外地區房價也有不同程度上升，倫敦、英格蘭東南部和東部地區的房價已經超過了2008年1月巔峰時期的水
平。
房屋價格攀升的背景下，是住宅買下後空置的問題，根據最近
的資料，倫敦有7.24萬間空房，其中有2.42萬間被歸類為長時間空置。倫敦人在面臨矛盾激烈的住房短缺問題的同時，倫敦空置房數目卻在不斷增長，而倫
敦高檔住宅區高達700棟空置豪宅的報導，更是讓倫敦人民的神經很受刺激。
遏制倫敦樓市過度增溫 英國政府擬征收新稅
海外買家搶購倫敦中心城區的狀況，迫使政策制定者為控制市場而准備征收新稅。據英國《衛報》報道，伊斯靈頓區市政廳已提出要對高價值地段日益增多的空置房現
象處以罰款。一份提交伊斯靈頓市政廳的討論稿建議，房主必須確保房子「一年內定期」有人居住，否則將面臨高達6萬英鎊的罰款。房主將被要求提供公用事業賬
單之類的證據，以證明房子有人居住。
倫敦市長鮑裏斯·約翰遜更
是呼籲議會征收懲罰型稅，以懲戒這些長期空置的屋主。鮑裏斯呼籲倫敦各區、鎮向連續兩年空置的屋主征收150%的市政稅。他甚至認為150%的稅收倍數還
不足夠，需要繼續加碼來促使這些屋主將房子出租或者幹脆自住。據了解，在倫敦之外，包括曼徹斯特、利物浦等大城市也都開始對空置兩年的房屋征收更多的市政
稅。
此前，去年12月，英國財政部長奧斯本宣布，從2015年
4月開始起，在英國出售非自住住宅的海外投資者，將會根據所得收益被征收資本利得稅。資本利得稅課稅基數為房產購置與出售時的差額，若盈利差額低於
10900英鎊，無需繳納利得稅，若盈利差額在基礎限制（32,010英鎊）以內，稅率為18%，超出基礎限制（32,010英鎊）的，稅率為28%。
英國政府的舉措表明，海外買家搶購倫敦中心城區的狀況，迫使政策制定者為控制市場而准備征收新稅。針對上周公布的預算案，英國財政大臣喬治‧奧斯本表示，任何通過公司購買價值50萬英鎊以上房產的人都必須繳納15%的印花稅，除非將房子出租。
學生公寓資本增值穩定 是投資安全的避風港
事實上，英國對海外居民一直實行稅務優惠政策，海外買家並不是因為稅務優惠在英國投資，而是因為很多其它因素，比如穩定的政治環境，有利的彙率政策和英國市場在未來幾年內的穩定增長。而英國新稅收政策其實更適合長期投資。比如，如果是10年期的投資，就算按28%稅率繳稅，分攤到每年也不到3%。
英國學生公寓逐漸發展成為全球主流投資，以強勁的需求，高租賃回報成為安全的低風險投資產品。而學生公寓特點為高租賃收益，增值穩定，不是靠高資本增值，所
以學生公寓投資受新征資本利得稅的影響更加微小。最近幾年，歐洲海外留學生大幅度增長，英國更是許多海外留學生的第一選擇，學生公寓一直被視為樓市資金的
一個安全避風港。
學生公寓的產品最大的特點就是門檻低，回報
高，增值穩定，市場需求強勁。學生公寓產品的價格基本在3萬到10萬英鎊區間。根據CBRE數據顯示，2012年學生公寓總租金回報率高達9.6%，而辦
公物業僅為4.4%，明顯超越其他資產類別。資金不缺，學生公寓市場又供不應求，加上受新稅影響較小，決定了學生公寓依然會成為投資者的首選項目。
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