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外國開發商大舉進軍美國房地產市場
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※原文刊載於華爾街日報中文版
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2015年01月27 11:25
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外國開發商大舉進軍美國房地產市場
外國投資者不再滿足於出高價購買美國標誌性地產，而是越來越多地從一開始就參與開發項目，希望這些項目成為下一個洛克菲勒中心(Rockefeller Center)或克萊斯勒大廈(Chrysler Building)。
日本地產開發商三井不動產(Mitsui Fudosan Co.,
)的管理人士稱，公司上月完成了為投資額14億美元的曼哈頓寫字樓開發項目55 Hudson Yards融資的交易。三井不動產斥資2.59億美元向美國公司Related Cos.購買了這塊地皮92%的股權，這是該公司進一步進軍美國市場相關舉措的一部分。
這體現了紐約和美國其他主要城市地產開發環境的變化。幾十年來，美國地產開發市場一直由當地地產大亨、退休基金和私募股權公司主導。而如今許多最著名的大樓開發項目有了外國開發商的身影，中東主權財富基金和亞洲投資者也加入了投資行列。與美國傳統投資者相比，這些外國投資者開價更高，因為他們正在尋求更大的投資回報和新的擴張市場。
有關開發資金來源方面的數據很難統計，但美國商業地產的外商投資整體規模確實是增加了。
調研公司Real Capital
Analytics數據顯示，總的來看，2014年外國投資者總共購買了450億美元的美國商業地產，僅次於2007年的470億美元。
在洛杉磯市中心，控制大韓航空公司(Korean Air)的韓國趙氏家族正在興建一幢酒店及商務大廈，希望成為密西西比河以西最高的建築。與此同時，總部設在上海的綠地集團(Greenland Holding
Group Co.)正斥資14億美元在其附近大興土木，動工建設美國某開發商上世紀80年代構思的建築物。
在舊金山，中國泛海控股股份有限公司(Oceanwide Real
Estate Group Co., 簡稱：泛海控股)上個月曾宣稱，打算買下一個地塊興建一座辦公樓，並誓言建成舊金山的第二高樓。此外，在西雅圖，也有多個亞洲投資機構買下了土地用於開發建築。
沒有比紐約更吸引外國開發商駐足的地方了：綠地集團正在籌集大筆資金，準備在布魯克林區投資50億美元開發公寓樓；一個新加坡投資機構謀劃在現代藝術博物館(Museum of Modern
Art)附近興建1,050英呎（合320米）高的大廈；上文提到的三井不動產項目以南不遠處，一座大廈拔地而起，科威特某主權財富基金是主要投資方。跨過哈德遜河、來到對岸的新澤西州，這里有一個中國開發商正籌建新澤西州最高的建築物。
房地產行業高管稱，主權財富基金和外國退休基金正在增持房地產資產，因為低利率環境限制了債券的收益率。被認為是安全的固定收益投資（例如10年期美國國債）年收益率通常不到2%，而同時租賃狀況良好的寫字樓通常會帶來每年4%-5%的投資回報。開發項目則通常瞄準的是至少7%或8%的平均年回報率。
外國投資者過去幾年里激進出手，導致一些人懷疑，鑒于房地產開發本質是高風險的，這些投資者是否對自己的押注過于樂觀了。
而歷經了多次滑坡的本地參與者則更加保守。
房地產研究公司Situs RERC的總裁Ken Riggs稱，外國投資者的做法比本地投資者更加放縱。然而Riggs稱，他們認為，鑒于替代品——租賃狀況良好的現有建筑——比成功的開發項目的回報率低得多，因此值得冒險。
與此同時，許多專門從事地產開發的海外企業正尋求在本土市場之外實現多元化發展，其中一些企業的本土市場（比如中國）正在放緩，因而有意投資美國房地產市場。而綠地集團在2013年買下洛杉磯市中心地產，并同意收購紐約布魯克林一個50億美元項目的70%股權，這些高調的動作也吸引來其他開發商對美國市場的興趣。
房地產服務公司仲量聯行(Jones Lang LaSalle)的高管科林斯(Stephen Collins)為海外投資者提供有關美國房地產的咨詢服務。他說，隨著一些此類交易的出現，許多亞洲投資者開始越發樂于在美國投資地產項目，他們認為，相比于倫敦等城市，美國有著更多的投資機遇。他說，這其中有一些從眾心理。
而如果投資環境出現變化，這一趨勢有可能會發生逆轉。資深的房地產行業高管或許會記得，上世紀80年代日本投資者大舉涌入美國樓市，標志性事件是三菱地所(Mitsubishi Estate)在1989年買下了紐約市的洛克菲勒中心(Rockefeller Center)。但隨著市場在90年代陷入低迷，許多投資者在低價拋售了地產后離開。
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