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標題: 海外房地產賺很大？　三利三險不可不知 [打印本頁]
作者: 中時電子報    時間: 2019年01月08 15:42     標題: 海外房地產賺很大？　三利三險不可不知


【SouFun台灣搜房網／徐　觴】房地產投資的獲利來源不外乎「資本增值」及「租金收益」，國內房市在走過美好的黃金十年後，歷經奢侈稅、實價登錄、囤房稅、房地合一稅等接二連三的稅制改革，使得資本增值的優勢蕩然無存，縱然投資家改以租金收益的角度切入，卻仍掣肘於高房價，大大蝕損了租金報酬率。

在大環境的不景氣下，海外較佳的獲利空間助長跨境投資熱潮，自2013年以來，海外不動產經紀業家數翻倍成長，至2015年總投資額首度突破台幣1,000億，預計2016年再成長50％、上看台幣1,500億。

隨著海外房地產日漸活絡，投資家對其中利害務必深入了解，尤其針對買、租、賣等各項環節，才能在布局規劃上做好趨利避險。

「海外三利」：

普遍認為先進國家不動產的價值遠貴於國內，其實不然。與台北中山區條件相仿的千萬中古物件，東京新宿區的新案卻是千萬有找；比大台北多出200萬人口的芝加哥都會區，美式獨棟別墅僅僅台幣400萬元出頭。

  • 高所得撐起租金報酬率
影響租金最重者，除了地段，還有當地民眾的所得程度。台灣社會長期受低薪沉痾，租金成長連帶遲緩，以大學畢業生的起薪為例：美國是台灣的7倍、英國4倍、日本也有2倍多，在高租金搭配低房價下，投資報酬率自然也就跟著抬高。

  • 可包租代管，甚至約定買回
跨境投資物業遠在天邊，大小事房東很難即時掌握，必須透過當地專業的物業公司，代行招租及管理事宜；亦可與物業公司簽訂「包租」合同，轉嫁空置風險。而部分如酒店、停車位等類型的物件，開發商甚至會附帶「買回」的離場保證，在包租期滿後，以原價或加價贖回物件。

「海外三險」：

為避免空置與後繼無人的窘境，「人流」永遠是房地產獲利最好的朋友，優先選擇市中心或其周遭，坐擁較高的租賃需求維持熱度，例如：日本交通便捷的鐵道宅、英國大學城的學生公寓、以及美國鄰近就業熱區的物件等等。

無論國內、海外，凡預售物件都有能否順利交屋的疑慮，尤其是發展較為落後的市場，爛尾樓事件層出不窮；對比成屋（中古屋或新成屋）不但屋況可受檢視、且能立即交屋，交易完成現享租金收益，故應儘量避開海外預售案。另外，如遇翻修物件交期延宕，在先進國家，買家還可依約向開發商索求已付款項的利息給付。

  • 跑單幫售後能力不明
近來不少本土房仲轉戰海外銷售，交易前可要求業者提出過往實績，藉此汰除會賣卻無力處理的「單幫客」，並透過內政部的不動產經紀業資訊系統（https://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query）查詢是否合法。若可獲得國家建築金獎旗下「台灣誠信廠商優良品牌」認證，代表該業者符合五年內無不實廣告、五年內無顧客申訴等條件，更值得投資家安心託付。



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