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日本2013年購房VS租房 哪個更划算?
2013年04月12 10:22
台灣搜房
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日本政府在2013年的稅制改革大綱,已經正式發表,由於消費稅增稅,所以住宅稅制的改革內容也將明確。隨之而來的,就是購房與租房雙方的市場氛圍,也會在稅制改革前後有著巨大的變化。
現行稅制下購房與租房的負擔不相上下
2014年4月1日,消費稅將進行第一輪的增稅。屆時增稅對購房一族來說是非常大的影響。因此,改革大綱中在消費稅增稅的同時也擴充了住宅貸款扣除的內容,以減輕購房時的負擔,目的是為緩和消費稅增稅時造成的需求提升。
根據大綱,2014年4月1日入住的住宅,其貸款餘額上限倍增至4,000萬日圓,100年間最大可扣除400萬日元。同時,住民稅的扣除額度上限從現行的每年9萬7,500日圓上升到每年13萬6,500日元,而這兩項措施併行後,仍無法扣除的部分,將採用給付措施。給付措施的具體內容將在今年夏天進行討論,預測現金給付的可能性較高。
那麼進入正題,『購房』和『租房』哪個好呢!?
首先是購房的情況,3.000萬日圓的貸款利率是2.0%,35年還清(用年金支付),每月還款額大約在10萬日圓(9萬9379萬日元)。因此購買3,500萬日圓的新建公寓,首付500萬日圓及購入費用105萬日圓(購入價格的3%)後,住宅貸款10年間(1,200萬日元)償還,則10年間的總支付費用即變成了1,805萬日圓。同時加算10年間的固定資產稅等稅金及管理費、修繕儲備金…等約300萬日元,10年間支付總額合計為2,150萬日圓。
10年後將這一處公寓賣出。賣價比購買時低一成左右,以3,150萬日圓的價格出售,此時貸款餘額2,345萬日圓,銷售所得扣除126萬日圓(銷售價格的4%),還清貸款後還有679萬日元入手。再加上住宅貸款扣除最大扣出額200萬元,10年間將能夠獲利879萬日元。而將這一部分獲利從支付總額中扣除的話,購房10年間每年負擔的額度為1,226萬日元。
反觀以租房的情況來說,以月租10萬日圓計算,10年間的租金總計為1,200萬日圓。再加上入住時的仲介手續費及禮金按照2個月份的租金計算(20萬日圓),每兩年更新契約總共四次(40萬日圓),10年間總共負擔的金額為1,260萬日元。單從試算上來看,購房和租房的負擔額不相上下。
消費稅增稅後購房的負擔反而減輕!?
在2014年消費稅增稅之後的情況又是怎樣呢?用同樣的條件來計算一下吧。首先是購房,3,500萬日圓的房產,如果其中建築物價格按照2,000萬日圓(不含稅)來計算的話,8%的消費稅就有60萬日圓,因此房產總價有3,560萬日圓。.首付500萬日圓,購入費用107萬日圓(價格的3%),住宅貸款償還額為10年間1,216萬日圓(月額約10萬1,300日圓)。再加算稅金、管理費、修繕儲備金等雜費300萬日圓,總計支付額為2,123萬日圓。
10年後賣掉房產的話,售價按減少一成計算為3,204萬日圓,此時貸款餘額2,392萬日圓,售價所得再扣除128萬日圓(售價4%),總共獲利684萬日圓。同時加算住宅貸款扣除額,此時扣除額上限提升到400萬日圓,而3,060萬日圓貸款最大的扣除額為10年270萬日圓,這樣10年間總獲利954萬日圓。將這一金額從10年間的負擔中扣除的話,10年間的負擔額將會變成1,169萬日圓,比消費稅增稅前還要少57萬日圓。
另一方面,租房由於不需要繳納消費稅,10年間的負擔也幾乎沒有變化(仲介費的課稅由於金額較少因而省略)。從結果來看,10年間的負擔額購入為1,169萬日圓,租賃為1,260萬日圓,相差了91萬日圓。購房的負擔比租房輕了將近100萬日圓。
當然,購房的情況中,10年後房子的售價水準將會大幅影響負擔的金額,因此這裡的計算僅僅是一個預想值。只是可以確定的是,消費稅增稅對購房時的負擔水準的影響是非常大的。
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[責任編輯:台灣搜房]
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